Condomínio pode proibir Airbnb? Justiça já tem posição; entenda

A possibilidade de condomínios proibirem o uso de plataformas como Airbnb em unidades residenciais já tem respaldo na Justiça brasileira, mas ainda aguarda definição final do Supremo Tribunal Federal. Hoje, o entendimento predominante permite a restrição, desde que esteja prevista na convenção do condomínio ou aprovada em assembleia.

A discussão envolve o crescimento das locações por curta duração e os impactos dessa prática na convivência coletiva. Em muitos casos, a alta rotatividade de hóspedes levanta questionamentos sobre segurança, uso do espaço e finalidade residencial dos imóveis.

STJ permite proibição com base em regras do condomínio

O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento favorável aos condomínios em decisões recentes, como nos Recursos Especiais 1.819.075 e 1.884.483. Para a Corte, a locação por aplicativos não se enquadra como aluguel tradicional, mas sim como uma atividade com características de hospedagem.

Segundo o advogado especialista em mercado imobiliário, Diego Amaral, essa interpretação é central para o debate. “O tribunal entende que não se trata de um aluguel comum, mas sim de uma atividade com características de hospedagem, o que altera a natureza do uso do imóvel”.

De acordo com o especialista, três pontos sustentam essa posição. A rotatividade elevada aproxima a prática do modelo hoteleiro, o uso deixa de ser exclusivamente residencial e surgem impactos diretos na segurança e no sossego dos moradores.

“O direito de propriedade não é absoluto. Ele deve coexistir com o direito coletivo dos moradores à segurança, tranquilidade e saúde”, afirma Amaral.

Outro ponto importante é que a decisão não pode ser individual. A proibição precisa constar na convenção do condomínio ou ser aprovada por assembleia, geralmente com quórum qualificado. O síndico, sozinho, não pode impor essa regra.

STF ainda vai definir limites sobre Airbnb em condomínio e Congresso discute nova lei

Apesar da posição consolidada do STJ, a palavra final ainda será do Supremo Tribunal Federal, que analisa o tema no Recurso Extraordinário 1.164.921. O julgamento discute o equilíbrio entre o direito de propriedade, a livre iniciativa e a autonomia dos condomínios.

“O STF vai analisar o equilíbrio entre o direito de propriedade e a livre iniciativa, frente à autonomia dos condomínios e à função social da propriedade. Esse julgamento é muito aguardado pelo setor”, pontua Amaral.

Enquanto isso, o Congresso Nacional avalia o Projeto de Lei nº 2.474/2019, que propõe regras específicas para esse tipo de locação. A proposta prevê proibição como regra geral em condomínios residenciais, com possibilidade de liberação mediante aprovação de dois terços dos condôminos.

O texto também estabelece a responsabilização do proprietário por eventuais danos causados por hóspedes, o que busca reduzir conflitos e trazer maior previsibilidade para o mercado.

O que vale hoje na prática para moradores e proprietários

Sem decisão definitiva do STF e sem legislação específica em vigor, prevalece o entendimento do STJ. Na prática, isso significa que condomínios podem proibir o uso de plataformas como Airbnb, desde que a regra esteja formalizada.

Para evitar problemas, a recomendação é que proprietários e corretores informem claramente as normas do condomínio antes de qualquer negociação. A transparência, nesse caso, é essencial para garantir segurança jurídica e evitar disputas futuras.

“Corretores e proprietários precisam informar claramente as regras do condomínio. Esse cuidado evita conflitos futuros e garante segurança jurídica para todas as partes envolvidas”, conclui o especialista.

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